Ventas cortas tradicionales: lo que debe considerar
Si usted no es capaz de salvar su propiedad (o propiedades) a través de la modificación del préstamo o del Capítulo 13, o usted no está interesado en hacerlo, entonces posiblemente considerará una venta corta.
Esta firma negocia las ventas cortas tradicionales y facilita una estrategia que hemos denominado «Venta corta Cooperativa». En cualquier caso, a continuación se muestran las cuestiones clave a tener en cuenta: responsabilidad fiscal, la calificación crediticia, y los juicios de deficiencia.
Las Ventas Cortas: Implicaciones fiscales
Una venta corta ocurre cuando el prestamista se compromete a vender una propiedad con dificultades por menos de lo que el prestatario debe en la hipoteca. Si el prestamista acepta la venta corta, procederá a la plena satisfacción de la hipoteca, al prestatario se le «perdona» la diferencia entre lo que se debe en la hipoteca y el producto neto de la venta corta. Esa diferencia se considerará ingreso por el IRS y gravados en consecuencia a menos que se aplique una excepción.
Según la Ley de Deuda Hipotecaria, los contribuyentes a los que se les perdonó parte de su hipoteca sobre su residencia principal, puede evitar la obligación tributaria mediante la inclusión del formulario 982 con su declaración de impuestos. Pero, tenga cuidado, pues vence el 31 de diciembre de 2012.
Las Ventas Cortas: Efecto de la calificación crediticia
De manera contraria a lo que normalmente se cree, el efecto de una venta corta en el crédito del dueño de la casa es prácticamente idéntico al de una ejecución hipotecaria, un “baño” de 200 a 300 puntos. Sin embargo hay una diferencia notable. El dueño de una casa que está involucrado en un proceso de una venta corta puede calificar para comprar una casa posterior en menos tiempo que alguien que pasa por una ejecución hipotecaria. El período de espera después de una ejecución hipotecaria es de 24 – 72 meses, mientras que la espera después de una venta corta es de aproximadamente 24 meses. Además, en el caso de una venta corta, puede haber menos meses de impago de la hipoteca, que se traducirá en un menor daño a la puntuación de crédito del dueño de casa.
No hay datos empíricos, pero tiene sentido que el hecho de que un acreedor revise el historial de crédito de una persona tienda a mirar más favorablemente en una venta corta que en una ejecución hipotecaria. Aunque es cierto que esto es sólo especulación.
Las Ventas Cortas: Los juicios de deficiencia
Cuando una casa se vende por menos de lo que se debe en la hipoteca, existe la posibilidad de que el prestatario se haga responsable por la cantidad deficiente. En Florida, el prestamista tiene derecho a solicitar un juicio por deficiencia si la venta de la casa no cubre el saldo adeudado en la hipoteca.
El prestamista puede optar por solicitar una deficiencia de la sentencia a menos que la discrepancia sea relativamente mínima o el abogado del dueño de casa sea capaz de negociar una renuncia deficiente.
Cuando se trata de estos temas, tenga en cuenta que las leyes estatales varían de manera fundamental, así que asegúrese de consultar con un abogado de HLA antes de tomar una decisión final.
COOPERATIVA DE VENTA CORTA: UNA NUEVA SOLUCIÓN
Después de cuatro años sin asistencia significativa por parte de los bancos o del gobierno, los propietarios por fin pueden tener una solución viable a sus problemas hipotecarios.
El concepto de una venta corta cooperativa es sencillo. El dueño de casa con una propiedad con problemas, se encuentra con un inversor con el que colaborar para lograr una venta corta de la propiedad. Una vez que la venta corta se consuma, el ex propietario firma un acuerdo con el nuevo propietario con el fin de arrendar la propiedad, obtener una opción de recompra, y/o cualquier otra cosa que las partes negocien.
Si la venta corta cooperativa tiene éxito, el participante sale de la hipoteca y tiene la oportunidad de obtener la propiedad de nuevo por su valor – una verdadera reducción del principal mercado.
El efecto del programa es que el participante puede salirse de una hipoteca excesiva y tiene la oportunidad de mantener la propiedad según el valor de mercado.
1. Comparación con otro tipo de opciones de mitigación de pérdidas:
Por el momento, ninguna de las opciones disponibles para los propietarios de viviendas en dificultades son particularmente deseables. Está la defensa de ejecución hipotecaria, que es una medida necesaria y efectiva en la mayoría de los casos. Después de todo, a menos que el dueño de casa oponga resistencia a los procedimientos de ejecución hipotecaria, el prestamista simplemente ejecutará la hipoteca de la propiedad y expulsará al dueño de casa. Para el dueño que no tiene ningún interés en retener la propiedad – incluso en el mercado de valor – defenderse contra la ejecución hipotecaria durante el tiempo que sea posible, puede que sea lógico, en sentido económico. La desventaja, sin embargo, es un daño severo a la calificación crediticia y, dependiendo de la jurisdicción, la exposición a los juicios de deficiencia. Además, para el dueño de la casa que realmente quiere mantener su hogar, y que pdría hacerlo si estuviesen mal, la defensa de ejecución hipotecaria por sí sola no es una solución a largo plazo. Es un medio estratégico para retrasar lo inevitable.
Las modificaciones de préstamos son muy difíciles de lograr y no reducen el tema principal. Hay un pequeño porcentaje de propietarios que pueden hacer uso de las modificaciones de préstamos en su forma actual, como propietarios cuyas propiedades no están terriblemente mal y que probablemente se han ido atrasando en los pagos, pero en realidad pueden pagar la hipoteca existente sobre una base anterior.
Desafortunadamente, las modificaciones de préstamos no han proporcionado un alivio significativo a la mayoría de los propietarios que lo necesitaban.
Se puede hacer una venta corta y, tal vez, negociar fuera del juicio por deficiencia. Este es un resultado aceptable para algunos propietarios, pero no para aquellos que quieren mantener sus hogares. Después de todo, la mayoría de los dueños de casa tienen algo invertido en la propiedad (es decir, dinero, tiempo, energía, afecto, etc.) y abandonarla suele ser doloroso.
La insolvencia según el Capítulo 13 parece ser la mejor solución a pesar de lo que a veces es. En primer lugar, existen limitaciones desafortunadas sobre lo qué se puede hacer con la residencia principal. Ese hecho por sí solo, hace muchos propietarios tengan que reorganizarse. En cuanto a las propiedades de inversión, están sujetas al cram down en el marco del código de bancarrota, hay un problema a considerar. En el mejor de los casos, la reorganización bajo el código de bancarrota significa someterse al escrutinio del fideicomisario y de los acreedores y vivir bajo ese escrutinio de tres a cinco años. Incluso si todo va tan bien como sea posible, la calificación crediticia del deudor se verá gravemente dañada por el proceso. Por otra parte, para los propietarios que tienen activos significativos, la insolvencia bajo cualquier capítulo por lo general no será una buena opción. La reorganización bajo el código de bancarrota tiene buena pinta sobre el papel y es una opción que los propietarios deben tener en cuenta, pero deja mucho que desear.
La venta corta cooperativa aborda muchas de las deficiencias anteriores. Ofrece una solución permanente al problema de la hipoteca sin la declaración de quiebra y sin perder la propiedad. Para ser justos, una venta corta cooperativa puede que no resuelva el problema de los juicios de deficiencia. Sin embargo, la planificación de protección de activos y/o negociaciones con el prestamista pueden mitigar este problema.
2. Implicaciones legales de la Venta Corta Cooperativa
El sector bancario ha hecho un buen trabajo convenciendo a los agentes inmobiliarios y a los propietarios de viviendas de que cualquier cosa en la línea de una venta corta cooperativa asciende a fraude. El argumento, supuestamente, es que dicha venta no es una transacción en condiciones de independencia mutua. Sólo hay un caso en el que esto puede ser cierto.
Pocos propietarios tienen suficiente dinero en efectivo para comprar su propiedad a través de la venta corta y que crear un fideicomiso o compañía de Delaware para este propósito. A pesar de que puede haber cierta validez en cuanto a este argumento de que no son los brazos de longitud de transacciones en este escenario, todavía hay algún inconveniente de este enfoque, y es que los beneficios superan con creces los posibles inconvenientes. Sin embargo, incluso con los valores de las casas actuales deprimidos, esta opción sigue siendo poco realista para la mayoría de los propietarios de viviendas.
Sin embargo con la venta corta cooperativa, el comprador es de hecho una tercera parte legítima. El argumento de que un comprador legítimo de bienes inmuebles no puede entrar en un contrato de arrendamiento con el antiguo dueño de la propiedad – ni hacer cualquier otra cosa que le plazca con la propiedad – esto sobrevuela sobre una de las doctrinas más fundamentales del derecho estadounidense. Una venta corta cooperativa es una transacción en condiciones de independencia mutua, y cualquier lenguaje del contrato que intente prohibir el mismo probablemente sería golpeado por el tribunal.
Incluso si nos ponemos en el peor de los casos, donde un juez local encuentre la venta como si no fuese de plena competencia o que la cooperación entre el comprador y el ex dueño de una casa contravenga de alguna manera el lenguaje del contrato o la doctrina de la ley, cuales serían los daños para el prestamista?
Si la propiedad se vendió por el valor actual de mercado, qué diferencia tiene para el prestatario que lo compró? Y, el hecho de que el prestamista apruebe la venta corta hace que sea muy difícil argumentar que el precio de venta era injusto. Simplemente hay daños.
3. Los buenos candidatos y factores para el éxito
La venta corta cooperativa es una nueva alternativa bien recibida, pero no va a funcionar para todo el mundo. En última instancia, las sociedades de inversión tienen que ganar dinero y minimizar el riesgo, así que tienen que tener en cuenta tanto las circunstancias financieras del dueño de casa como el valor de la propiedad. Esa realidad, por desgracia, eliminará esta alternativa para un cierto porcentaje de los propietarios de viviendas. Los buenos candidatos para este tipo de programas son los que pueden hacer pagos regulares en base a su valor de mercado y cuyas propiedades son lo suficientemente valiosas para mitigar el riesgo de la empresa.
La evaluación financiera se puede hacer desde el principio y los parámetros son predecibles. Lo que no es predecible es la voluntad del prestamista para aprobar una venta corta con términos aceptables para la sociedad de inversión y/o el dueño de casa. La ejecución del programa gubernamental HAFA (“Home Affordable Foreclosure Alternatives Program”) ha conseguido que las ventas cortas se aprueben de manera un poco más fácil, lo cual es alentador. Tal vez un incentivo más potente es la dificultad que los prestamistas tenían al finalizar sus ejecuciones hipotecarias debido a los abogados defensores eficaces y al sistema judicial sobrecargado.
En realidad, los intereses de todas las partes afectadas parecen alinearse bastante bien. Después de todo, las ventas cortas son una manera mediante la cuál los prestamistas pueden obtener activos improductivos de sus libros mientras reciben los beneficios del seguro de hipoteca y o los incentivos gubernamentales.
No obstante, la experiencia nos enseña a ser conservadores a la hora de establecer las expectativas de los responsables del banco, así que considere la aprobación de la venta corta como un factor desconocido.
Además, hay algunas partes cuyos intereses pueden no alinearse plenamente, como asociaciones de propietarios y titulares de derecho de retención menores. El manejo de esas negociaciones es más arte que ciencia, y puede requerir una buena dosis de persistencia.
En consecuencia, la venta corta cooperativa no es una panacea, pero es una alternativa muy interesante a considerar para los propietarios.