Antiguamente no era posible librarse de una segunda hipoteca (o línea de crédito) mediante un Capítulo 7 de bancarrota, pero ahora eso es posible con el Circuito 11 (Alabama, Florida y Georgia). Actualmente, si su propiedad se encuentra con el agua al cuello, usted puede eliminar la segunda hipoteca, línea de crédito de la equidad de su casa (HELOC), o cualquier otro gravámen subordinado a sus bienes inmuebles, a través de un proceso llamado «eliminación de gravámenes».

Esta es una cuestión importante. Y, no sabemos a ciencia cierta cuánto tiempo va a durar, por lo que cualquier persona en Florida que considere la quiebra, debe ser realmente consciente de la posibilidad de cancelar los préstamos en contra de su propiedad mediante un sencillo Capítulo 7.

Incluso ahora, en la mayoría de los estados, la eliminación de gravámenes no está permitida en los casos de bancarrota mediante el Capítulo 7. Esa ha sido siempre la regla, incluso en el Circuito 11.

Los abogados especializados en bancarrota están acostumbrados a decirle a los clientes que necesitarán presentar un Capítulo 11 o Capítulo 13 de bancarrota si quieren acabar con un gravámen sobre su propiedad de bienes. Sin embargo, todo eso cambió hace poco, cuando el Circuito 11 de la Corte de Apelaciones decidió que los deudores pueden extraer los gravámenes, incluso mediante un Capítulo 7.

Es más, la eliminación de gravámenes es posible tanto para las propiedades de inversión como para viviendas. Este ha sido un cambio fundamental en la ley de Bancarrota, la cuál probablemente no soporte la apelación, por lo que nos interesa que se corra la voz. Si usted está pensando en una bancarrota, y tiene unos gravámenes secundarios de una propiedad que está boca abajo, ciertamente no hay un momento mejor.

¿QUÉ ES ELIMINACIÓN DE GRAVÁMENES?

En primer lugar, ¿qué es un «gravámen secundario”?. Por lo general, la primera hipoteca es el «gravámen de máxima prioridad.» Ese gravámen todavía no se puede tocar mediante el Capítulo 7 (aunque es posible hacer algo que se llama «cramdown» – este término hace referencia a la imposición por parte del juez – mediante el Capítulo 11 o 13).

Por lo tanto, si su primera hipoteca es superior al valor de mercado actual de su casa – a esta situación la denominamos «boca abajo» o «bajo el agua» – un Capítulo 7 no le ayudará… incluso en Florida.

Sin embargo, si su primera hipoteca es superior al valor de mercado de su propiedad y usted tiene una segunda hipoteca o una línea de crédito, entonces está de suerte. Su segunda hipoteca – y todos los gravámenes posteriores a las primeras hipotecas se consideran «gravámenes secundarios sin seguridad”.

En unos cuantos estados, entre ellos Florida, dónde nuestra firma tiene su sede, usted puede borrar en su totalidad esos inseguros gravámenes secundarios a través de cualquier tipo de quiebra, incluso a través de un Capítulo 7. Increíble pero cierto. Nosotros llamamos a este proceso la «eliminación de gravámenes.»

¿CÓMO FUNCIONA LA ELIMINACIÓN DE GRAVÁMENES?

En Florida, su abogado presentará una moción especial, dará aviso al acreedor(es) de que será despojado, e irá a una audiencia. Si la notificación es la adecuada (tenga en cuenta que hay unas reglas especiales en estas circunstancias) y no hay oposición y/o el juez está convencido de que cumple con los requisitos, el juez emitirá una orden de cancelación del gravámen secundario. Así de fácil. Se esfuma.

Veamos un ejemplo.

La casa del deudor está valorada en $ 200.000. Él tiene una primera hipoteca de $250,000 y una línea de crédito de la equidad de su casa (HELOC) de $50.000 en su residencia principal. La línea de crédito de la equidad de la casa del deudor se considera totalmente sin garantía debido a que el balance de su primera hipoteca es superior al valor de su casa. La línea de crédito de la equidad de su casa puede ser eliminada.

Siempre ha sido posible eliminar los gravámenes totalmente sin garantía, tanto con un capítulo 11 como con un Capítulo 13, aunque el proceso es bastante más largo y complicado. Ahora, esta exención es mucho más sencilla, ya que puede hacerse a través de un simple y rápido Capítulo 7.

¿SIEMPRE SE PUEDE REALIZAR LA ELIMINACIÓN DE GRAVÁMENES MEDIANTE UN CAPÍTULO 7?

No. En la mayoría de las jurisdicciones, la eliminación de gravámenes no está permitida en absoluto en un Capítulo 7 de bancarrota. Sin embargo, en algunos casos recientes, el Circuito 11 de la Corte de Apelaciones dictaminó que los deudores pueden utilizar la eliminación de gravámenes mediante el Capítulo 7 de bancarrota para eliminar sus gravámenes secundarios en su totalidad sin garantía. En re McNeal, 2012 WL 1649853 (11 Cir 11. Mayo de 2012), In re Sinkfield, No. 13-12141 (11 Cir 30. Julio de 2013).

Esto es una gran noticia para los deudores en Alabama, Florida y Georgia. Tenga en cuenta, sin embargo, que las resoluciones de esta Corte de Apelaciones son susceptibles de impugnación a nivel del Tribunal Supremo y se pueden revertir. Por eso decimos que es posible que usted desee hacer uso de la nueva norma mientras dure.

De hecho, la decisión Sinkfield ha sido recurrida ante el Tribunal Supremo de los EEUU. Si el Tribunal Supremo acepta examinar el recurso, y no está de acuerdo con la decisión del Tribunal de Apelación, es posible que se revierta el fallo del Circuito 11 de la Corte de Apelaciones. Eso significaría que volvemos al punto donde estábamos antes. No se puede realizar la eliminación de gravámenes mediante un Capítulo 7.

Nuestra firma fue una de las primeras que se aprovechó de esta nueva norma. De hecho, recuerdo la primera vez que un juez de Florida permitió la eliminación de gravámenes secundarios mediante un Capítulo 7 porque yo estaba en la sala ese día. Mi propuesta, junto con los de otros abogados de la zona, fue de las primeras en ser concedida.

Desde entonces, nuestra empresa ha hecho todo lo posible para difundir la noticia. Esta es una gran oportunidad para que las personas se desprendan de una gran deuda sin pasar por el gasto y la complicación que suponen un Capítulo 11 o un Capítulo 13. Si usted pertenece al Distrito 11 y cumple con los criterios, debería hablar con un abogado de bancarrota lo antes posible para averiguar cómo se puede eliminar la deuda – incluso grandes hipotecas y líneas de crédito de crédito – mediante la bancarrota. Y, recuerde, cuando se elimina la deuda a través de la bancarrota, no existen consecuencias fiscales como sí ocurre con una deuda de ejecución hipotecaria perdonada.

~ Jeff Harrington, Esq.