DEFENSA DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: CARTAS DE INCUMPLIMIENTO DEFICIENTES
¿Por qué no hay más acusados moviéndose para un Juicio Sumario de cartas de incumplimiento? Casi todas las hipotecas tienen determinados requisitos de notificación que el prestamista debe cumplir como condición para la aceleración del préstamo. Con mucha frecuencia, los prestamistas no cumplen estos requisitos – o, al menos, no son capaces de demostrar que se cumplieron – sin embargo, los acusados de ejecuciones hipotecarias permiten que se salgan con la suya por no presentar las defensas adecuadas.
Como abogado de un ex-demandante de ejecución hipotecaria, solía mirar varias cosas antes de entrar en el Tribunal para un juicio:
- Posicionarse en el momento en que la demanda sea presentada;
- Posicionarse durante toda la contienda de la demanda (Ha sido el préstamo trasladado al servicio?¿Se ha sustituido al nuevo demandante en el caso?);
- El cumplimiento del párrafo 22 de la carta de aviso de incumplimiento del contrato de la hipoteca (es decir, requisitos de notificación);
- Si la respuesta del prestatario y de las defensas afirmativas son pertinentes o no; y
- Si existe o no un administrador anterior, en caso afirmativo, tenemos el historial de pagos completo?
Por lo general, la mayor parte de estos aspectos son muy sencillos de confirmar o probar, e ir a juicio nunca fue algo realmente difícil. Sin embargo, siempre ha habido un aspecto del caso que me aterrorizaba: la carta de incumplimiento.
Casi todas las hipotecas (con la excepción de los préstamos de la FHA) contienen una disposición (por lo general el párrafo 22) que requiere que el prestamista envíe, a cualquier prestatario que se encuentre actualmente en situación de impago, una «notificación de agilización» por lo menos 30 días antes de presentar una demanda. En el negocio de la ejecución hipotecaria, normalmente llamamos a los llamamos «carta de incumplimiento.»
Entre otras cosas, la carta de incumplimiento deberá informar al prestatario de que tiene el derecho a restablecer el préstamo después de la agilización y que el no hacerlo podría resultar en la ejecución hipotecaria y en la venta por procedimiento judicial. La carta debe informar al prestatario de que tienen el derecho de hacer valer la no existencia de un incumplimiento o cualquier otra defensa de la agilidad y la ejecución hipotecaria.
Parece que lo que tiene que hacer el prestamista en bastante fácil, ¿no? Bueno en realidad no. Mientras llevaba a cabo casos de ejecución hipotecaria, me encontré con un montón de cartas de incumplimiento que no lograron transmitir este simple mensaje. Muchas de las cartas de incumplimiento que se envían a los prestatarios en Florida son cartas de incumplimiento no judiciales, lo que significa que son para los Estados que no tienen procesos judiciales formales para finalizar las ejecuciones hipotecarias.
En los estados de ejecución hipotecaria no judicial, como California, el prestatario tiene la responsabilidad de presentar una acción por separado para defender la ejecución hipotecaria con el fin de hacer valer las defensas.
Este no es el caso de Florida porque Florida requiere de administradores para presentar una demanda para ejecutar la hipoteca de una propiedad. Normalmente una carta incumplimiento no judicial diría algo en el sentido de «que puede tener el derecho a interponer una acción judicial para hacer valer cualquier defensa o la no existencia de un defecto.»
El envío de una carta de incumplimiento no judicial a un prestatario de Florida por defecto tiene la función de informar de que tienen que presentar una demanda totalmente independiente para defender la ejecución hipotecaria. Esto viola el texto del párrafo 22 y la esencia de la disposición, para informar a los prestatarios de sus derechos.
En mi caso, la preparación para los juicios se centra normalmente en tratar de perseguir una carta de incumplimiento que esté en conformidad con el párrafo 22 o tratando de solventar un caso en el que se abusaba de una carta de incumplimiento. Sin embargo, nunca he ido al Tribunal de Justicia del sur de Florida y se me ha desestimado un caso porque yo tuviese carta de incumplimiento no judicial. El alegato nunca se hizo en el juicio y, de hecho, en todo el tiempo que llevo representando bancos, un abogado defensor de un juicio hipotecario hizo una Propuesta de Juicio Sumario basado en el lenguaje abusivo. En ese caso particular, la propuesta no fue presentada correctamente.
Como resultado, unos días después de que la Propuesta de Juicio Sumario fuese denegada, el caso fue sometido a juicio y salí victorioso sin que el abogado opositor mencionase siquiera la carta de incumplimiento defectuoso.
Después de este proceso, me vi caminando fuera de la sala preguntándome a mi mismo cómo había ganado el caso. También me pregunté, por esta razón, porque no hay más casos de estos que hayan sido desestimados. Una gran cantidad de los abogados defensores de California han tenido éxito en que estos casos hayan sido desestimados debido a las cuestionables cartas de incumplimiento. ¿Cómo es que esta práctica no se ha utilizado en la costa este de Florida?
Esto me resulta especialmente desconcertante porque el juez Haury, un juez del Tribunal de Circuito en el Condado de Broward, ha publicado una opinión autorizando al acusado la Propuesta de un Juicio Sumario en el caso de una carta de incumplimiento no judicial. Esta opinión provocó ondas a través de las firmas demandantes de ejecución hipotecaria, pero ninguno de los abogados defensores locales aprovechó la oportunidad. Creo que es el momento de hacerlo.
Recientemente, los tribunales han comenzado a examinar las cartas de incumplimiento y, en general, se han vuelto un poco más amigables con el prestatario. Por ejemplo, la opinión de Samaroo, lanzada en marzo de 2014, revocó el Resumen Sentencia Definitiva del Tribunal de Sentencia en favor de la demandante porque la carta de demanda falló para asesorar adecuadamente a los prestatarios que tenían el derecho de restablecer sus préstamos. Incluso más recientemente, Holt v. Calchas, sostuvo que el fracaso de un banco para cumplir con el párrafo 22 de la hipoteca debe dar lugar a la desestimación del caso.
Me resulta difícil creer que todos los casos pendientes desde 2008 hasta 2014 han sido presentados con buenas cartas de incumplimiento por la cantidad de cartas de incumplimiento que he visto mientras trabajaba en el otro lado. Sin embargo, al mismo tiempo estoy seguro de que los bancos han comenzado a corregir sus errores con respecto a las cartas de incumplimiento.
La única manera de saberlo es revisar cuidadosamente cada carta en el fundamento de caso a caso. Si usted ha tenido un caso de ejecución hipotecaria presentada en su contra, por favor traiga su carta de incumplimiento a nuestra oficina para que podamos revisarlo y determinar si le conviene una Propuesta de Juicio Sumario.
~ Eric Dueñas, Esq.
