Nuestro bufete de abogados está especializado en derecho internacional y, como tal, está dirigido a los inversores extranjeros. Para los inversores que nos llegan temprano, somos capaces de estructurar sus tenencias estadounidenses de una manera que evite complicaciones innecesarias, como la Ley de Inversión Extranjera en Bienes Raíces de EEUU (FIRPTA). Para aquellos que vienen a nosotros después de los hechos, ofrecemos el siguiente análisis.

I. Visión general de FIRPTA

En pocas palabras, FIRPTA es una legislación destinada a asegurar a los propietarios extranjeros con bienes inmuebles en los EEUU pagar el impuesto sobre las ganancias de capital cuando venden su propiedad. Después de todo, existe una tentación natural de alguien que vive en el extranjero para, simplemente, vender la propiedad y desaparecer sin pagar impuestos.

El IRS lo sabe, por lo que se ha puesto la obligación de que el comprador y el agente de títulos tienen que retener el 10% del precio de venta como una especie de depósito en garantía para el pago del impuesto sobre las ganancias de capital.

Dado que puede ser difícil ir tras el vendedor extranjero, la ley está dirigida a las partes que el IRS sabe que puede castigar.

En su mayor parte, el 10% se calcula sobre el precio de venta, no sólo el beneficio obtenido por el vendedor extranjero. Así, por lo general, la retención es una cantidad sustancial. Esa es la razón por la cuál los clientes vienen a nosotros en busca de ayuda.

II. El caso típico

A veces, el inversor extranjero no sabe nada acerca de FIRPTA cuando realiza la compra. Así que, en lugar de crear un fideicomiso de tierras nacionales o LLC para comprar la propiedad, el comprador sólo hace la compra en su propio nombre. Dada la elección, ese enfoque probablemente no sea el mejor.

Sin embargo, hay otras veces en las que la compra a través de un fideicomiso de tierras o a través de la empresa no es una opción, por ejemplo, cuando el comprador quiere financiar la compra. No es imposible conseguir una hipoteca en el nombre de una empresa o en el nombre de un fideicomiso, pero por lo general es mucho más difícil. En ese caso, incluso si el comprador extranjero sabe algo acerca de FIRPTA, puede que no sea posible evitar el problema.

Cuando llegue el momento de vender la propiedad, el cliente viene a nosotros con estas preguntas:

(i) ¿Puedo evitar el requisito de retención del todo?

(ii) Si no puedo evitar la retención, ¿puedo minimizar la cantidad retenida?

(iii) Si no puedo evitar la retención, y la cantidad es fija, ¿puedo al menos conseguir un reembolso rápido?

Por supuesto, cada situación es un poco diferente, así que verdaderamente no hay un modo único de análisis. Si usted está en esta situación, debe ponerse en contacto con nuestra oficina para una consulta gratuita. De todos modos, hay algunos factores comunes que podemos cubrir aquí.

III. Requisito Retención

Las personas que compren los intereses de una propiedad estadounidense (cesionarios) perteneciente a personas extranjeras, agentes determinados de comprador, y a los oficiales de solución se les retiene el 10% del importe obtenido en al disposición (existen reglas especiales para las empresas extranjeras).

Para detalles sobre requisitos de retención

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Desde el momento en que la ley pone en el comprador y en el agente del título el deber de la retención, no será realmente su responsabilidad si usted es el vendedor extranjero. Por lo tanto, esto no es recomendable, pero, si usted fuese capaz de encontrar un comprador y un agente de título que no estén familiarizados con FIRPTA, teóricamente sería posible evitar la retención por no mencionar el requisito de retención. Por supuesto, FIRPTA no es una ley nueva en este punto, por lo que es poco probable encontrar una compañía de título tan ingenua.

Lo que es mucho más probable es que usted inicie la transacción con un agente de títulos con poca experiencia y que, una vez al tanto de la cuestión, se encuentre muy incómodo con toda la transacción. Después de todo, para un agente de títulos, tratar con vendedores extranjeros representa una gran responsabilidad. De hecho, nuestra oficina a menudo recibe referencias de compañías de títulos que están menos familiarizadas con las transacciones internacionales.

Por lo general, los agentes de títulos que no están acostumbrados a tratar con FIRPTA se asustarán y terminan haciendo el proceso más lento y doloroso de lo que debe ser.

Es posible evitar el requisito de retención, pero tendrá que ser a través de una excepción o de una exención.

IV. Excepciones

Probablemente la excepción más común es que el comprador tenga la intención de vivir en la propiedad como una casa, en lugar adquirir la propiedad con fines de alquiler/inversión. Eso puede ser útil, pero el precio de venta no puede ser más de $300.000.

Sé lo que estás pensando. Si el comprador quiere vivir en la propiedad, pero el precio de venta es superior a $300.000, usted podría ser capaz de estructurar la venta de alguna manera creativa. Bueno, tal vez, pero hay por lo menos dos obstáculos.

(1) Usted tiene una hipoteca, que probablemente tendrá que ser pagado como parte del cierre.

(2) A no ser que el comprador pague en efectivo, habrá poco espacio para las estructuras creativas porque el prestamista del comprador rechazará cualquier idea que pueda ocurrir.

No digo que sea imposible satisfacer la excepción a pesar de que la propiedad valga más de $300.00, pero es complicado.

V. Exención

Aquí es donde su abogado de recursos y con experiencia puede ser realmente útil. Hay ciertos mecanismos disponibles para la obtención de exención del requisito de retención. Hay tres en particular que proporcionan un poco de amplitud de maniobra.

• La cantidad a retener es mayor que la obligación tributaria: El 10% se calcula sobre el precio de venta completo a pesar de que es posible que tenga una hipoteca que pagar. Usted sólo tiene que pagar impuestos sobre sus ganancias, no sobre el precio de venta total. Por lo tanto, podría muy bien ser el caso de que su obligación tributaria sea menor que el importe de la retención. Tendríamos que hacer el cálculo en base a su nivel de impuestos para saberlo con seguridad.

• Acuerdo para pagar impuestos con conformidad de seguridad: Desde que la idea total de FIRPTA es asegurarse de que usted paga el impuesto sobre las ganancias de capital, el IRS considerará renuncia a la exigencia de retención, siempre que tenga otra manera de garantizar que el impuesto se pagará. Estas son las formas de seguridad que son generalmente aceptables:

– Enlace con aval o fiador

– Enlace con seguridad (la propiedad Ibis probablemente funcionaría)

– Carta de crédito (si usted tiene fondos en el exterior, esto puede ser una opción)

Bajo este escenario, nosotros (la compañía de título) primero determinaremos la cantidad exacta de su impuesto sobre la transacción, y luego haremos los arreglos para garantizar que el impuesto se pagará antes del 15 de abril. Si podemos hacer eso para la satisfacción del agente, el IRS emitirá un certificado que permita a la compañía de título que se abstengan de retención.

• Aplicación no estándar: Este análisis en realidad tiene que hacerse según cada caso, sin embargo te puedo dar un ejemplo. Un cliente quería vender su propiedad con el fin de recaudar dinero suficiente para cumplir con el requerimiento para una visa de inversionista (E-2). En ese caso, el argumento era realmente muy convincente. Después de todo, el IRS sólo quiere saber que el vendedor no va a desaparecer sin pagar impuestos. Bueno, si la razón de la venta es ser capaz de permanecer en los EE.UU. sobre una base a largo plazo, es bastante buena garantía de que el vendedor pagará sus impuestos.

Tenga en cuenta que le llevará un poco de tiempo obtener el certificado, así que si usted decide que la renuncia es el camino a seguir, tendrá que obtener la solicitud más temprano que tarde.

VI. Importe de Retención

Como se mencionó anteriormente, el precio de venta se suele utilizar para efectos del cálculo de la retención del 10%. Existen mecanismos para ajustar el importe de la retención, pero en realidad son los mismos que los expuestos en el apartado anterior.

Además de eso, los EE.UU. tiene tratados fiscales con algunos países que reducen la cantidad de impuesto adeudado. Tendríamos que mirar el tratado específico (si lo hay) con su país para ver si se aplica una reducción.

VII. Reembolso de Retención

En general, usted solicitaría el reembolso después de presentar su declaración y pagar cualquier impuesto adeudado. Por lo tanto, la rapidez para recibir su dinero de vuelta, suponiendo que usted tiene derecho a un reembolso depende de usted.

Usted no tiene que esperar hasta abril del año siguiente, pero probablemente tendrá que esperar hasta el final del año fiscal con el fin de ser capaz de presentar una declaración completa. Se pueden aplicar algunas excepciones, en función de sus circunstancias, pero ese es el marco general.

Además, existen algunos mecanismos para el reembolso temprano, pero, de nuevo, en realidad sólo se aplican si la retención fuese mayor de lo que debería haber sido. Los criterios y el proceso sería el mismo que en el apartado anterior.

Si usted se declara en la restitución anticipada, la comisión dispone de 90 días para responder.

VIII. Conclusión

Obviamente, como de costumbre, la moraleja de la historia es buscar a un abogado lo más pronto posible. Ciertamente, en algunos casos, FIRPTA tendrá que ser tratado. De cualquier manera, nuestra oficina está aquí para ayudar.

~ Jeff Harrington, Esq.