Esta es la tercera y última parte de nuestra discusión sobre el uso de un intercambio 1031 para aplazar el impuesto sobre las inversiones inmobiliarias. Con el uso correcto, los inversores de bienes raíces podrían aplazar el impuesto de forma indefinida – o al menos durante sus vidas.

En la parte I hablábamos de una visión general de todo el proceso. En la segunda parte, la atención se centró en el uso de un intermediario calificado. Ahora vamos a revisar las restricciones en cuanto a la identidad del vendedor y del comprador. Cuidado Spoiler – con muy pocas excepciones, la identidad será la misma.

Naturalmente, hay muchos aspectos importantes en cuanto a un intercambio 1031, todos ellos merecen atención. Sin embargo, hemos elegido centrarnos en hacer coincidir al vendedor y al comprador, ya que la cuestión es particularmente relevante para los inversores.

Es muy común que los inversionistas unan fuerzas con otros partidos para llevar a cabo negocios conjuntos. Así, por ejemplo, el inversor Joe ha acumulado una cierta equidad en su propiedad de inversión – lo llamaremos “Propiedad A” – y a él le gustaría usar el dinero para comprar una propiedad más valiosa, que llamaremos «Propiedad B.» Sin embargo, el inversor Joe puede que no tenga suficiente dinero en efectivo para la compra de la propiedad B por su cuenta, o quizás preferiría compartir el riesgo con alguien más. Ciertamente, este es un escenario muy típico.

En circunstancias normales, el inversor Joe saldría a buscar a una inversora Jane para ir en la compra de la propiedad B. Joe y Jane probablemente formarían una LLC o un fideicomiso de tierra para mantener la propiedad B, cada uno con un interés de propiedad que corresponde a la cantidad de su aporte de capital. Aquí está el truco.

Si el inversor Joe vende la propiedad A, que está a su nombre, y compra la propiedad B con una empresa o con un fideicomiso de tierras, destruye el intercambio 1031 y pierde la capacidad de aplazar el impuesto.

No importa que Joe utilice el dinero de la Propiedad A para comprar la Propiedad B – incluso aunque el utilice un intermediario cualificado (como se explica en la Parte II). El contribuyente que vende la Propiedad A tiene que ser el mismo contribuyente que compra la propiedad B. Para los inversores, se trata de una restricción bastante lamentable y un escollo importante a tener en cuenta.

Hay una excepción, a pesar de que en nuestro ejemplo no ayudará al inversor Joe. Si Joe celebró el título de propiedad A como un solo miembro de la LLC – donde Joe era el único miembro – entonces se le permitiría descartar la LLC y comprar la propiedad B en su nombre personal sin perder los beneficios de aplazamiento de impuestos. Sin embargo, esa excepción no le proporciona a Joe la posibilidad de comprar la propiedad B con un co-inversor. Para ello, necesitaremos un paso adicional.

La ley no prohíbe al inversor Joe la venta de la propiedad A, la compra de la propiedad B en su propio nombre, y luego la transferencia de la propiedad B a una LLC o un fideicomiso, que es propiedad conjunta la inversora Jane.

Ahora, si Joe y Jane hacen el intercambio de esta manera, Jane estará expuesta hasta que la propiedad B se transfiera a la LLC o al fideicomiso. Joe podría traicionar a Jane¹.

Si Joe y Jane confían el uno en el otro de forma explícita, el riesgo podría ser aceptable. Como abogado, nunca deja de sorprenderme la cantidad de veces que este negocio sale mal. Probablemente tengo una visión sesgada del mundo de los negocios, ya que sólo las transacciones que van mal se traen a mi oficina. Sin embargo, eso no es un negocio inteligente. La solución es que Joe y Jane ejecuten un acuerdo de empresa conjunta que estipule que, mientras que Joe sea el titular, de manera temporal, Jane tendrá un interés equitativo en la Propiedad B.

Ahora, sé lo que estás pensando. ¿Qué pasa si tanto Joe como Jane quieren utilizar los ingresos de la venta de su respectiva propiedad para la compra de la propiedad B? Bien . . . cada problema tiene una solución. Llame a mi oficina. 😉

~ Jeff Harrington. Esq.

¹Hay mecanismos en la ley que podrían proteger a Jane; sin embargo, se vería obligada a gastar dinero en litigios sin ninguna garantía que prevalezca. No es lo ideal.