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INVERSIÓN INMOBILIARIA: Sociedad limitada vs. Fideicomiso de tierras

Como abogado, a veces acabo sugiriendo un curso de acción a pesar de que sé que no es la mejor solución, con el fin de que el cliente permanezca dentro de su zona de confort. Es un poco frustrante, la verdad, pero entiendo de dónde viene el cliente. Hay importantes sumas de dinero en juego, y con razón los clientes quieren entender la estructura que se propone.

En otro artículo (ver aquí), hablamos de las 10 ventajas de un fideicomiso de tierras (un fideicomiso de tierras en Florida, para ser exactos). El propósito de ese artículo era dar a conocer las posibilidades con un fideicomiso de tierras, lo que verdaderamente es una herramienta muy útil.

La experiencia me ha demostrado, sin embargo, que los clientes que no están familiarizados con los fideicomisos casi nunca se van a decidir en favor de una sociedad limitada sin importar lo mucho que ensalcemos las virtudes de un fideicomiso de tierras. Cuando llegamos a esto, los clientes prefieren optar por una solución inferior que puedan entender mejor que algo que les suena exótico o demasiado bueno para ser verdad.

Eso es suficiente. Sin embargo, cuando se compara a la par de otras sociedades limitadas típicas, creo que usted se dará cuenta de que, después de todo, un fideicomiso de tierras no es algo tan extraño.

Algunos de los problemas pueden ser simplemente la nomenclatura. Quizás yuxtaponer términos equivalentes proporcionará una mejor comprensión – y un mayor nivel de comodidad – con fideicomisos de tierras, al menos en el contexto de la inversión inmobiliaria.

 

Sociedad de Responsabilidad Limitada (SL)

Propietario

Por lo general, la persona que gasta su tiempo y pone el capital inicial para iniciar una nueva compañía es el dueño.

El propietario quiere que la empresa tenga éxito y que genere ingresos porque el beneficio neto suele ir al propietario.

En el acuerdo operativo puede incluir disposiciones acerca de lo que debe suceder cuando el dueño fallezca (tal y como se explica más adelante), aunque de forma un tanto limitada.

Fideicomiso de tierra en Florida

Otorgante

No hay nada como un fideicomiso no otorgante, se trata de una técnica que se utiliza para la protección de activos. Sin embargo, para un simple fideicomiso de tierras, el otorgante es el equivalente a un propietario, con una excepción.

Mientras que el dueño de una empresa espera obtener un beneficio para sí mismo, el otorgante espera obtener un beneficio para los beneficiarios del fideicomiso. En realidad, esa diferencia es por lo general más teórica que real.

El otorgante no puede ser un beneficiario, pero puede controlar el beneficio obtenido por el fideicomiso hasta su fallecimiento. Y, si los beneficiarios son los hijos del otorgante, entonces la única diferencia real es que el fideicomiso también actuará como un medio de la planificación del patrimonio.

Sociedad de Responsabilidad Limitada (SL)

Acuerdo de Operación

Este es el documento que contiene los estatutos de la compañía. Junto con los Artículos de la Organización, este es el documento de gobierno de la sociedad limitada (SL).

Deben estar reflejadas las disposiciones sobre las decisiones – la autoridad, la elección de la mesa, la supervivencia de la empresa después de la muerte del propietario, etc.

El propietario puede estipular, por ejemplo, que su hijo debe ser nombrado presidente de la compañía cuando el dueño fallezca. Así, es posible planificar, en la medida de los posible, la sucesión. En mi opinión, hay un límite de hasta dónde se puede ir con el acuerdo de operación, porque puede volverse raro.

Nadie (es decir, jueces) espera ver un montón de disposiciones de planificación de sucesión en el contrato de operación de la compañía. Así, mientras que no hay nada que le impida la inclusión de disposiciones

acerca de la salud, los derechos de custodia, sucesión de participación, etc., es un poco incierto si dichas disposiciones se aplicarían por un tribunal.

Después de todo, este documento es para los negocios. No es una voluntad.

Fideicomiso de tierra en Florida

Documento de fideicomiso

Este es el documento que rige el fideicomiso. Tendrá disposiciones equivalentes a las del acuerdo de operación.

Además, la gente está acostumbrada a que los fideicomisos se utilicen para la planificación del patrimonio.

Así que, si quieres incluir disposiciones relativas a los herederos, salud, arreglos funerarios, de tutela – lo que normalmente se esperaría ver en un testamento – se puede.

No habrá nada extraño sobre disposiciones de planificación de sucesión en un documento de fideicomiso, y usted puede estar seguro de que un juez hará cumplir esas disposiciones.

Así, se obtiene una doble función de un documento de fideicomiso de una manera que no sería aconsejable con un acuerdo de operación.

Sociedad de Responsabilidad Limitada (SL)

Presidente / Director general

Las entidades no pueden hablar por sí mismas o firmar documentos, así que tienen que ser representadas por un ser humano. Por lo general, un presidente o presidenta es nombrado para actuar en nombre de la compañía.

A menudo, el presidente es el dueño de la empresa, pero esto no es obligatorio. El presidente podría ser simplemente un empleado que no tiene ninguna participación en la propiedad.

Fideicomiso de Tierra en Florida

Fiduciario

Al igual que el presidente o el director general de una empresa, el fiduciario actúa como representante del fideicomiso. A veces, el otorgante actuará como fiduciario. En ese caso, el fiduciario es el «dueño».

Sin embargo, a menudo hay situaciones en que el otorgante no querría ser el fiduciario.

Si la protección de activos es una preocupación, entonces el otorgante sería el encargado de nombrar a otra persona para ser el fideicomisario. O, si el otorgante vive muy lejos, puede simplificar mucho las cosas el hecho de tener una persona local que actúe como fiduciario.

Además, si el otorgante quiere que la transición no sea brusca cuando el o ella fallezca, el uso de otra persona como fideicomisario – y el nombramiento de un fiduciario sucesor – es una solución excelente.

Usted puede nombrar a quien quiera como fiduciario, pero hay algunas muy buenas razones para que sea un abogado, un contador, o una compañía de fideicomiso, en lugar de un amigo o miembro de la familia. Sin embargo, ese es un artículo diferente.

Sociedad de Responsabilidad Limitada (SL)

Los empleados y contratistas

Obviamente, se trata de trabajadores que realizan actividades comerciales de la compañía.

Fideicomiso de Tierra en Florida

 Los empleados y contratistas

Un fideicomiso también puede contratar trabajadores aunque, francamente, no es muy para un fideicomiso de tierras. Por lo general, el fideicomiso contrataría empresas o contratistas externos para administrar las propiedades, realizar tareas de mantenimiento y reparaciones, invertir los fondos fiduciarios, etc.

 

Sociedad de Responsabilidad Limitada (SL)

Socios

Naturalmente, usted puede tener más de un propietario – es decir, los socios – y dividir el porcentaje de participación igual o desigualmente.

Si bien es común que los socios, los cuales son llamados «miembros» de la SL, tengan diferentes porcentajes de participación en la empresa, no sería común estipular mucho más que esto.

En otras palabras, se puede delegar la autoridad a la hora de tomar decisiones en el acuerdo de operación, pero sería difícil de ejercer mucho control sobre los derechos de los socios en los activos de la empresa. En general, estos derechos serán en proporción al porcentaje de participación.

Fideicomiso de Tierra en Florida 

 Beneficiarios

Este concepto es particular de los fideicomisos, aunque hay paralelismos con los socios en una empresa.

En teoría, aunque a menudo no en la práctica, los activos del fideicomiso son para el beneficio de los beneficiarios.

Usted puede nombrar a tantos beneficiarios – y sus sucesores – como quiera, y usted tiene el control completo sobre:

  • la cantidad que reciben
  • cómo lo reciben
  • cuando lo reciben
  • las condiciones que se deben cumplir
  • quién desea que realice la función de custodia, en el caso de beneficiarios menores de edad
  • saltarse generaciones

Como otorgante, puede ejercer un gran control sobre la distribución de los bienes fideicomitidos.

Probablemente esto sea suficiente por ahora. En los próximos artículos, podemos explorar las implicaciones fiscales, el uso de los fideicomisarios profesionales, y otros matices.

Por ahora, el propósito es comprender algunos de los mecanismos internos de un fideicomiso de tierras y que se den cuenta de que (i) no es tan completamente diferente de una SL, y (ii) es más o menos todo al revés con un fideicomiso.

El único inconveniente real a un fideicomiso de tierras es el tiempo empleado en tratar de explicarselo a los clientes. 😉

Jeff Harrington, Esq.

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