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LEY DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: El tabú de desmontar una hipoteca a través de acciones negatorias.

Parece que hay un cierto misterio y un cierto miedo que rodea el tema de las acciones negatorias. Siempre encuentro desconcertante ese tipo de cosas porque parece propaganda promulgada por la industria de préstamos. [1] Trataremos este asunto de frente, ¿de acuerdo?

Si hay algo malo en pedir a la Corte que desmonte una hipoteca insatisfecha, entonces vale, no lo hagamos. Pero, no nos dejemos engañar o intimidar por la industria de préstamos.

¿QUÉ ES UNA ACCIÓN NEGATORIA?

En el pasado, se utilizó la acción negatoria para limpiar una propiedad de gravámenes inaplicables. Así, por ejemplo, si usted compra una escritura de embargo y luego realiza una ejecución hipotecaria sobre el mismo, puede que tenga que presentar una acción negatoria para eliminar gravámenes existentes en contra de la propiedad. Una acción negatoria, probablemente usted no será capaz de obtener un seguro de título hasta que haya completado la acción negatoria

Por tanto, “limpiar» el título de gravámenes que no deberían estar allí es el propósito básico de una acción negatoria.

Esto llega a ser relevante en el mundo actual de los litigios de ejecución hipotecaria en un par de formas. En primer lugar, algunos propietarios realmente han ganado sus casos de ejecución hipotecaria. Por «ganado», quiero decir que el propietario obtiene una sentencia a su favor, o el prestamista desestimó voluntariamente su caso porque temía que el juicio fuese a favor del dueño de la casa. Esto sucede. Mi empresa ha ganado en casi una docena de ocasiones, y otras empresas también lo han hecho.

Entonces, ¿qué debe hacer un dueño de una casa después de ganar el caso de ejecución hipotecaria? Obviamente, el demandante no puede demostrar la propiedad del préstamo, de lo contrario no habría perdido el caso. En realidad, nadie sabe qué entidad podría poseer la hipoteca verdaderamente, si es que lo hay.

Como resultado, el dueño de la casa no podría pagar el préstamo, aunque quisiera, porque no sabría a quién pagar.

Naturalmente, la mayoría de estas casas están del revés, por lo que es muy poco probable que al dueño de la casa le guste pagar el préstamo. Sin embargo, esta misma lógica se aplica en una modificación del préstamo o, incluso, en la aprobación de una venta corta. Si el propietario no puede determinar qué parte tiene el derecho legal de tomar las decisiones que afectan al préstamo, entonces el dueño de la casa está un tanto estancado.

¿Requiere la ley que el propietario de una casa se quede en el limbo de manera indefinida?

DOS OPCIONES

Este es el análisis que doy a mis clientes cuando derrotamos la ejecución hipotecaria de la entidad crediticia. Tienen dos opciones:

(1) no hacer nada y esperar a que el prestamista inicie una nueva acción de ejecución hipotecaria; o

(2) presentar su propia queja de acción negatoria.

Naturalmente, hay pros y contras en cada enfoque.

No hacer nada y disfrutar de los ahorros

Hay algo que hay que decir a cerca de la opción de no hacer nada porque el propietario de la casa ahorra dinero cada mes. Si supiésemos que esa situación duraría para siempre, sería una solución casi perfecta. [2]

Por desgracia, creo que tenemos que asumir el banco está trabajando duro para preparar su nueva acción de ejecución hipotecaria. Ellos están buscando la documentación (o creando documentación) que les permitirá ganar el caso la próxima vez.

La opción de no hacer nada está bien mientras dure, pero, presumiblemente, el prestamista estará en una posición mucho más fuerte cuando finalmente vuelva con la nueva ejecución hipotecaria.

De manera alternativa, se puede ir al ataque. Sin hablar en términos técnicos, usted puede pensar en la acción negatoria como su propia ejecución hipotecaria. Esencialmente, usted está presentando una queja que dice que no hay gravámenes válidos contra su propiedad, por lo que el juez tiene que desmontar el gravamen hipotecario. Si el prestamista no está de acuerdo, tiene que comparecer probando que tiene un gravamen válido contra su propiedad. Si no pueden, entonces la hipoteca ya no se adjunta a su propiedad. El prestamista todavía tendrá recursos contra usted de manera personal (lo cuál puede ser eliminado a través de una bancarrota), pero no será capaz de llevar a cabo una ejecución hipotecaria.

¿CUÁLES SON LAS PROBABILIDADES DE GANAR REALMENTE LA ACCIÓN NEGATORIA?

Bueno, esta es una buena pregunta. Tenemos alrededor de cinco de estos casos pendientes en este momento, así que no puedo decirle que han prevalecido. Hasta el momento, estamos teniendo un momento duro, pero probablemente no por las razones que usted pueda esperar. Lo que está sucediendo es que los prestamistas están poniendo su dinero y energía en argumentos técnicos y en la creación de obstáculos durante el procedimiento.

Permítame explicarlo de otra manera. Si los prestamistas verdaderamente pudiesen presentar pruebas de que son los propietarios del préstamo, esto sería el fin de la causa. Tendríamos que desestimar el caso. Hasta el momento, ninguno de ellos ha sido capaz de conseguirlo. Así que, en cambio, hacen argumentos sobre la configuración del caso y sobre si podemos hacer lo que estamos tratando de hacer.

Vamos a ver, estamos hablando de dar a alguien una casa de manera gratuita. Nadie espera que eso sea fácil. Para ser honesto con usted, los jueces son reacios a hacerlo.

Dicho esto, parece que tenemos la ventaja en estos casos. Hasta el momento, no veo ninguna razón por la cuál no podamos ganar.

¿QUÉ PASA SI PERDEMOS EL CASO?

Nada malo. Eso es lo bueno de ser el demandante. En un sentido muy real, no tienes nada que perder. Si usted ve que el caso no va bien, tiene la opción de desestimarlo de manera voluntaria. Eso es lo que hizo el prestamista con su acción de ejecución hipotecaria, ¿recuerdas?

Incluso si recorremos todo el camino del juicio y perdemos, nada cambia. Eso sólo significa que la hipoteca seguirá siendo adjunta a la propiedad.

¿VALE LA PENA PRESENTAR UNA ACCIÓN NEGATORIA SI NO GANAMOS EL CASO?

En mi opinión, «sí.» Si usted va al ataque, entonces será el que maneje la situación. Usted se aprovechará de algunas ventajas importantes.

En primer lugar, es como un ataque preventivo. En lugar de darle al prestamista todo el tiempo del mundo para que se prepare para el nuevo caso de ejecución hipotecaria, lo que hacemos es obligarle a que se presente en el momento. No sabemos exactamente lo que está pasando detrás de la cortina, pero una apuesta bastante segura es que el prestamista se está preparando. No conseguimos nada bueno si le damos tiempo al prestamista para que consiga tener un caso hermético.

En segundo lugar, usted ganará una tremenda influencia. En cada una de estas acciones negatorias que he presentado, el abogado contrario siempre me ha preguntado «¿Qué quiere su cliente?» Ellos están dispuestos a conformarse.

Entonces, la pregunta es si van a hacerle una oferta lo suficientemente interesante como para que usted abandone el caso. Veamos, esta sería una buena posición. Hasta este punto, usted siempre ha estado en la defensa. Usted no tenía mucha fuerza. Si usted presenta una acción negatoria, esto va a cambiar.

Usted debe pensar un poco en cuanto a lo que sería una solución aceptable para usted. Entonces, vamos a ver cómo avanza el caso. Si parece que podemos ganar, tal vez usted no querrá rendirse. Aún así, usted puede tener su oferta de acuerdo como un plan alternativo.

A mi me parece un buen trato.

EL TRASLADO A UNA CORTE FEDERAL

Hay una salvedad que usted debería para tener en cuenta. Hemos visto un par de prestamistas utilizar la táctica de trasladar la acción negatoria desde un tribunal estatal a una corte federal. Según mi análisis, no hay ventaja legal evidente para el prestamista en una corte federal. Creo que el caso precedente es casi lo mismo – o, posiblemente, menos favorable – para el prestamista en una corte federal que en el tribunal estatal. Sin embargo, existe una importante ventaja táctica.

La corte federal es más costosa y los casos se mueven más rápido. En el tribunal estatal, usted tiene mucho más control sobre el ritmo de la acción. De manera que, si usted se ve ajustado económicamente un mes, puede ralentizar las cosas. Los tribunales federales, sin embargo, imponen plazos más estrictos. Eso significa que usted se verá obligado a mover el caso más rápidamente, lo que significa el pago de honorarios de abogado a un ritmo menos pausado.

CONCLUSIÓN

Sé de muchas firmas de abogados que no aportarán acciones negatorias con cierta jurisprudencia desfavorable. Personalmente, no puedo pensar en la idea de que se requiera un propietario que sufra para siempre un estorbo inaplicable. Esto va en contra de algunos principios fundamentales de la ley de propiedad estadounidense. Simplemente no me vale.

Por lo tanto, mi firma continuará luchando la buena batalla con estos casos. Probablemente tendremos que adaptar nuestro enfoque del nuevo precedente caso y desarrollar argumentos innovadores en el camino. Después de todo, esto es algo nuevo para todos. Pero, no estamos dispuestos a rendirnos.

Si conoces a alguien en condiciones de iniciar una acción negatoria con el fin de eliminar una hipoteca de su propiedad, por favor remítalo a nuestro sitio web.

 ~ Jeff Harrington, Esq.

Castle Art III_men fighting

[1] Recuerdo que me sentí del mismo modo hace unos años, con la caza de brujas contra las compañías de modificación de préstamo.

[2] La única desventaja sería la imposibilidad de vender la propiedad y transferir el título limpio.